2025년 7월 통계청에서 발표한 자료에 의하면 1인가구가 36.1%(804만), 1~2인가구는 65.1%(1,452만), 65세 이상의 고령자 가구는 32%(714만)이고 전국의 가구수는 2,300만가구이다.
평균 가구원수는 2.2명으로 1~2인가구와 65세 이상의 고령자 가구가 늘고 있는 현상은 대가족이 함께 살던 과거와는 달리 평균가구의 규모가 축소되는 등 가구적 특성이 많이 분화되어 있다. 그 만큼 주택의 수요요인도 미시화되었고, 중앙정부의 주택정책과 주택대책이 주택수요 가구에 미세하게 스며들어 효과를 내기에는 한계가 있을 수 밖에 없다.
정책policy이라고 하면 장기적, 포괄적, 방향성을 가지고 있어 중장기적인 비전과 목표를 기반으로 설계되고, 구체적인 실행방법 보다는 목표와 방향을 제시하는데 그 특징이 있고, 대책measure이라고 하면 단기적, 즉각적, 구체적, 문제중심으로 특정 문제나 상황을 해결하기 위해 행하는 즉각적이고 구체적인 실질적인 조치를 의미한다.
사전적 의미로 주택정책은 국가가 장기적으로 계획·수립하는 전체적인 주거 복지, 공급 확대, 시장 안정과 공공성 확보를 목표로 하는 기본 방침을 의미하고, 주택대책은 특정한 시기 또는 지역별로 집값 급등, 미분양, 주거불안 등 주거문제에 대해 단기적으로 집행하는 대응책을 지칭한다.
예를 들어 "정부는 주택건설 5개년 계획을 수립했다"와 "정부는 미분양을 해소하기 위해 취득세 완화 조치를 취했다"라고 하는 경우 전자는 주택정책, 후자는 주택대책이라고 할 것이다.
중앙정부의 주택정책은 국가적 균형과 장기적 자원 배분을 위한 효율성을 목표로 수립되어야 한다. 주택정책은 전국적 균형 발전을 목표로 주택 공급 확대, 주거복지, 택지 개발 등 국가 전체의 자원을 동원해서 지역 간 불균형을 해소하고, 수도권 집중을 완화하는 노력을 하게 된다.
주택정책은 5~10년 이상의 신도시건설 등 중장기 계획을 기획재정부, 국토교통부 등 부처 간 협력을 통해 LH 등을 동원해 정책 부작용을 최소화하고, 주택도시기금 등 국가 재정을 통해 서민 주거 안정과 공공주택 공급 확충을 실현하는 역할을 한다.
중앙정부가 취하고 있는 주택대책으로는 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회에서 추진하고 있으며 국토교통부는 신규택지개발, 공공주택 공급(이상, 주택정책적 성격과 중복), 투기과열지구와 조정대상지역 지정, 임대차3법을 비롯한 관련법령의 제·개정을 담당하고 있다.
기획재정부는 부동산 보유세 및 거래세율의 조정, 주택공시가격 현실화, 서민과 실수요자를 위한 재정지원방안 마련 등의 일을 담당한다. 금융위원회는 주택담보대출관련 기준 설정, 가계부채관리, 특정대출제한 등을 통해 부동산 시장에 관여하고 있다.
지방정부는 지방정부대로 토지거래허가구역, 투기과열지구를 지정하고, 주택 인허가 속도 조절, 맞춤형 공공임대주택 공급 및 주거지원사업 시행, 부동산 실거래가 현장 조사 및 신고 등의 조치를 통해 주택시장 안정에 기여하고 있다.
중앙정부는 안정적으로 무주택 서민을 위한 공공주택 건설과 주거복지 등 거시적인 주택정책을 장기적인 로드맵을 가지고 시행하고, 주택가격의 시세변동으로 인한 미시적 주택시장 안정대책은 지방정부에 일임하는 방법은 어떨까?
지방정부의 주택시장 안정대책은 지역 특성을 반영한 맞춤형 문제 해결과 집값 급등, 전세난, 공급 부족 등 지역별 위기에 즉각 대응할 수 있다. 지방정부(광역 및 기초)는 현지 실정을 잘 알기 때문에 토지거래허가구역 지정, 투기과열지구 지정, 공시가격 검증센터 설치, 지역별 대출 규제 조정 등 세부적인 핀셋 조치를 효과적으로 시행할 수 있다.
이를 위해 광역지방정부에 가칭 "서울특별시부동산정책위원회(상설)" 또는 "경기도부동산정책위원회(상설)"를 설치하여 부동산정책 및 부동산가격 안정에 대응하고 지역맞춤형 주택정책을 설계할 수 있도록 해야 한다.
서울시 부동산정책위원회에서는 25개 자치구로 부터 시세변동 자료를 수집하여 좀더 세밀하게 부동산대책을 수립하여 시달할 수 있고, 경기도도 31개 시군구로부터 자료를 수집하여 문제가 되는 지역에 한해 맞춤형 대책을 수립하면 된다.
중앙정부가 모든 지역의 주택시장 안정대책을 관장하게 되면 지역 차이를 무시한 획일적 접근으로 실패할 수 있다. 지방정부가 담당하면 공공시설 건설 부담을 지역 주민과 연계해 분담하고, 중앙정부의 역할이 거의 없는 재건축·재개발 규제를 현지 여건에 맞춰 조정할 수 있다.
10.15대책으로 자치구별로 가격차이가 많고 노.도.강은 회복도 되지 않았는데 이번에 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 묶이게 되었다.
다음 표는 KB아파트매매가격지수를 토대로 2022년 1월 10일의 가격을 100이라고 할 때 2025년 10월 20일 현재의 자치구별 매매가격 변화율이다. 서울지역만을 가지고 분석해 보았으나 25개 자치구중 12개 자치구는 아직도 2022년 1월 10일의 집값을 회복하지 못하고 있다.
그럼에도 불구하고 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 해당지역 주민들의 반발을 살 수 밖에 없다. 중앙정부가 부동산대책으로 규제지역을 일괄 지정하다 보니 생긴 부작용이다. 아무리 좋은 부동산대책이라도 공정하지 않다는 인식을 주게 되면 그 부동산대책은 힘을 잃게 된다
중앙정부는 무주택 서민의 주거안정과 주거복지를 위한 공공분양 및 공공임대주택을 안정적으로 계속 공급하고 지방정부는 지역실정에 알맞는 맞춤형 주거대책으로 부응할 때 중앙과 지방의 주택정책이 시너지를 발휘될 수 있게 된다.
지방정부는 지방정부 대로 수요자 맞춤형 임대아파트, 약정형 매입임대를 통한 타깃형 주거복지 구현과 맞춤형 공동체 주택을 만들어 낼 수 있다. 그러나 최소한 집값 안정대책에 대해서는 중앙정부보다는 지방정부에 더 많은 권한을 이양해야 하는 것이 지방분권화 시대에도 걸맞는 것이라 생각된다.
이러한 역할 분담은 중앙과 지방의 협력을 강화하고, 부동산 시장의 구조적 안정과 지역별 문제 해결을 동시에 달성할 수 있다.
서울시의 집값은 서울시장이, 경기도의 집값은 경기도지사가 책임져야 한다.
이종선, 경기주택도시공사 부사장