요즘 서울 특히 한강벨트를 중심으로 집값이 급등하자 부동산 관련 유튜브 채널과 언론사들이 경쟁하듯 주택 매입을 부추기는 듯한 영상과 글들이 난무하고 있다. 이른바 전문가라고 하는 사람들이 이 채널, 저 채널에 출연하면서 앵무새처럼 집값이 급등하고 있고, 6.27대책의 약발은 다했고, 9.7대책은 전혀 먹히지 않다고 하면서 더 쎈 규제가 나오기 전에 얼른 집을 사라고 한다.
물론 영상 초기 화면에 "본영상의 내용은 참고만 하고, 투자로 인한 책임 전적으로 본인에게 있다"라는 문구로 그 책임을 빠져나간다.
답답한 마음에 AI 몇곳에 질문을 던져 보았다. OECD에서 발간한 《OECD국가들의 주택과세_Housing Taxaton in OECD Countries, 2022》와 《주택 정책 개혁을 위한 의제_An Agenda for Housing Policy Reform, 2024.9》를 토대로 분석을 의뢰하여 2025년 10월 현재 한국의 집값 상황에 대한 대책을 내놓으라고 하니 다음과 같은 내용으로 답을 했다.
혹시 모르니 나도 다음과 같은 문구를 미리 넣고 글을 작성한다.
[본 글은 ChatGPT, Gemini, Claude, Perplexity, DeepSeek를 이용하여 작성했고, 정책의 타당성 여부에 대한 책임은 전적으로 본인과 AI에게 있습니다 ＾＾. ]
2025년 10월 현재 시점 기준으로 한국의 집값 상승에 대응하기 위한 방안은 단기적 수요 억제에서 벗어나 중.장기적인 공급 확대를 위한 구조 개혁과 세제 개편을 동시에 추진하는 데 초점을 맞춰야 한다.
OECD 보고서의 내용을 토대로 한 한국의 집값 대응 방안은 다음 세 가지 핵심 축을 중심으로 설명할 수 있다.
1. 세제 개혁 : 시장 효율성 확보 및 투기 억제
OECD는 보유세 강화와 거래세 인하를 통한 세금 구조의 근본적인 전환을 권고한다. 현재 한국의 비효율적인 세금 구조를 개편하여 투기 수요를 억제하고 주택 시장의 유동성(잉여주택의 유동화)을 높여야 한다.
■ 보유세 현실화 및 강화 : 비효율적인 주택 장기 보유 비용을 증가시켜 잠재적 매물을 유도하고, 보유세의 형평성과 안정적 세수를 확보하기 위하여 공시가격의 시장가치 반영률(현실화률) 제고 및 평가주기 단축 의무화
■ 거래세(취득/양도세) 인하 : 주택을 보유한 가구의 이동성(Mobility)을 높여 주택 재고의 시장 순환을 원활하게 하고, '주택 잠김(Lock-in)' 현상을 해소하기 위하여 다주택자 양도소득세 중과 폐지 및 취득세율 완화(1년이내 한시적으로 할 필요가 있다고 생각한다)
■ 양도세 혜택 합리화 : 비과세 혜택이 고가 주택 소유자에게 과도하게 집중되는 것을 막기 위해 양도 차익 기준에 한도를 설정하고 자산 불평등을 완화하기 위하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택에 상한선 설정
2. 공급구조 개혁 : 지방정부 역할 강화와 규제 완화
집값 급등의 근본 원인인 만성적 공급 부족을 해결하기 위해 중앙정부는 규제 권한을 분산하고 지방정부의 역할을 극대화해야 한다.
■ 지방정부의 용도 규제 개혁 : 특히 역세권 등 교통 요충지의 용적률 및 용도 지역 규제를 과감히 완화하도록 중앙정부가 지원하고 인센티브를 제공. 이는 공급 부족을 근본적으로 해소하는 핵심 방안으로 지자체 주도의 도심 내 고밀 개발(Up-zoning) 허용
■ 인.허가 절차 간소화 : 민간의 공급이 시장 수요에 신속하게 반응할 수 있도록 행정 절차를 간소화하여 공급의 반응 속도(Responsiveness)를 향상시켜 주택 건설 관련 인허가 기간 단축 및 원스톱 시스템 구축
■ 중앙-지방 역할 명확화 : 중앙정부는 거시적 안정에 집중하고, 지역 특성을 반영한 구체적인 공급 계획 수립과 실행은 지방정부에 맡겨 효율성을 높여야 함. 이를 위해 주택 공급 실행 권한을 지자체에 이양하고 책임 부여한다.
3. 포용적 주거 안정 및 시장 관리
집값 급등으로 고통받는 무주택자와 취약 계층을 보호하고, 주택 시장의 건전성을 유지해야 한다.
■ 사회주택(공공임대) 공급 효율화 : 공급 투자를 지속하는 한편, 입주 자격을 정기적으로 재심사하여 가장 절실한 취약 계층에게 기회가 돌아가도록 공정성을 높이도록 공공 임대주택 재고 확대 및 배분 시스템 재정비
■ 혼합개발 유도 : 주택을 특정 지역에만 집중적으로 건설하여 주거지 분리(Segregation) 현상을 심화시키는 것을 막고, 사회적 포용성을 증진하기 위하여 공공 임대주택의 '소셜 믹스(Social Mix)' 의무화
■ 금융 안정성 확보 : 주택 투기 목적의 과도한 자금 유입을 차단하고, 주택 금융 시스템이 거시 경제적 안정을 해치지 않도록 철저히 관리하여 가계 대출의 질적 관리 및 건전성 심사 강화
물론 제시한 파일들을 토대로 AI가 정리해주었지만 도심지 고밀개발, 주택정책의 지방이양, 보유세 강화, 1주택자 양도세 면제 혜택 한도 설정, 공공임대주택 공급 확대 및 심사강화, 임대주택의 소셜믹스 등은 평소 내가 생각하고 있던 내용들이다.
생각보다 훨씬 빨리 AI시대가 내곁에 와있다.
이종선, 경기주택도시공사 부사장