이재명 대통령이 취임 30일 만인 지난 7월 3일 기자간담회를 가졌다. 이 자리에서 이 대통령은 지난 '6.27대책'에 대해 맛보기라고 발언해 후속 부동산대책이 나올 것을 예고했다. 사진=대통령실
이재명 정부 첫 부동산대책이라고 할 수 있는 강력한 수요억제책인 ‘6.27대책’이 발표된 지 10일 됐다. 시장은 일단 관망세가 짙어지면서 매도자들 상당수는 매물을 회수하고, 매수자들 역시 계산기를 두드리면서 시기를 저울질하는 가운데 서울 아파트 거래량은 크게 줄었고, 매매가 상승폭은 다소 줄어들었다. 그런 가운데 풍선효과도 나타나 시장이 혼선을 보이고 있다.
이재명 대통령이 취임 한 달 만에 기자간담회를 가진 자리에서 6.27대책에 대해 ‘맛보기’란 표현을 한 것으로 봐서 머지않아 본격적인 부동산대책들이 나올 것으로 예상되고, 그 대책들 역시 당분간은 수요억제책이 이어질 것으로 보여, 앞으로도 매수자들의 의사결정이 쉽지 않을 것으로 보인다.
이 대통령은 이 자리에서 “이번 대책은 맛보기에 불과하고 앞으로 다양한 수요억제책이 얼마든지 있다”고 강조했다.
그러나 문제는 이재명 정부 첫 부동산대책부터 풍선효과가 나타나기 시작해 후속대책이 생각보다 빨리 나올 것으로 보이고, 좀 더 강력하고 광범위한 수요억제책이 발표될 것으로 예상된다.
이번 6.27대책 이후 첫 주간 서울 아파트 매매지수는 전 주에 비해 0.40% 상승해 일주일 전 상승률 0.43%에 비해 상승폭이 다소 줄어, 이 대통령의 표현 그대로 맛보기 수준으로 줄어든 데 반해 오히려 아파트값이 더 뜨거워진 지역들도 나타나 부동산시장이 일부 반항하는 모습을 모였다.
지역별로 보면, 그동안 서울 부동산시장을 뜨겁게 주도했던 강남(0.84%→0.73%), 서초(0.77%→0.65%), 송파(0.88%→0.75%), 강동(0.74%→0.62%) 등 강남권과 용산(0.74%→0.58%), 성동(0.99%→0.89%), 마포(0.98%→0.85%) 등은 말 그대로 맛보기 수준으로 상승폭이 감소한데 반해, 영등포, 양천을 비롯해 경기도 과천과 성남의 아파트값은 더 뜨거워졌다.
서울 영등포구는 0.43%에서 일주일 만에 0.66%로, 양천구는 0.47%에서 0.60%로, 그리고 준강남으로 불리는 경기도 과천시는 0.49%에서 0.84%로, 성남 분당은 0.67%에서 1.17%로 폭등했다.
6.27대책이 나온 지 3일 이후에 조사한 자료인 만큼 대책에 대한 효과 반영 정도에 한계가 있을수 있지만, 추세적으로 볼 때 부동산시장이 충격을 받은 모습보다는 나름대로의 탈출구를 찾고 있는 모습을 보이는 것으로 판단된다.
다만 관망세가 강해지다 보니 매매 거래량은 크게 줄어들었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 6.27대책 전 일주일간 서울 아파트 거래량은 총 1629건이었지만, 대책 이후인 지나주는 577건으로 3분의 1 수준으로 크게 줄어들었다.
6.27대책 열흘이 지난 서울 부동산시장의 분위기를 요약하면, 매매가 상승폭은 주춤, 거래량은 급감한 가운데 벌써부터 풍선효과가 벌써부터 나타나고 있다고 할 수 있다.
일단 강력한 대출규제책을 내놓은 이 정부가 다음으로 내놓을 대책에 자연스럽게 관심이 모아질 수 밖에 없다.
이 대통령이 “내놓을 수요억제책이 아직 많다”고 한 만큼, 대출을 더욱 규제해 빚 내서 집을 장만하는 구조를 완전히 무너트릴 수도 있고, 자기 돈으로 집을 사는 경우에도 돈의 출처를 더 세밀히 들여다 보고 증여나 상속 등의 경우 세금폭탄을 때릴 수도 있을 것이다.
현재 시행하고 있는 토지거래허가제, 조정대상지역, 투기과열지역구 투기지역 등 복잡한 집값 과열 대상지역 구분을 통합해 부동산거래에 대한 일종의 신고제 형태의 규제를 가할 수도 있겠다.
그러나 지나친 수요억제책에 대한 부작용에 대해서는 이미 전전 정부인 문재인 정부에서 충분히 입증된 만큼 섣불리 내놓는 것은 부동산시장에 불행의 씨앗을 심는 결과가 될 수 있다.
그보다는 부동산시장의 흐름을 원활히 하면서 고가 주택 소유자들이 사회적 책임을 다할 수 있게 보유세는 올리고, 거래세는 내리는 정책을 펴는 것을 제안하고 싶다.
과거 문재인 정부시절 초기에는 수요억제책에 매달리다가 취임한 지 1년 4개월 만인 2018년 9월13일 종합부동산세를 근간으로 하는 ‘9.13부동산대책’을 발표했다.
9.13부동산대책은 문 정부에서 2017년 8월 2일 발표한 8.2부동산대책과 양대 산맥을 이루는 부동산대책이다. 8.2대책은 대표적인 수요억제책이고, 9.13대책은 대표적인 세제대책이었다. 9.13대책을 발표한 지 일주일 후에 ‘9.21주택공급대책’으로 3기신도시 공급을 발표했지만, 9.21대책은 9.13대책의 연장선상으로 하나의 대책으로 봐야 한다.
간단히 말해 문 정부는 취임 후 줄곧 수요억제책에 매달리다 결국 1년 4개월 만에 수요억제책에서 세금규제책과 공급대책으로 노선을 변경하게 된 것이다. 이미 고삐가 풀린 부동산시장은 뒤늦은 세금대책과 공급대책의 약발로는 역부족이 됐다.
문 정부 종합부동산대책의 실패 원인을 찾아보면 두가지를 들 수 있다. 첫번째는 종합부동산세를 다주택자 규제용으로 사용하다 보니 주택수 기준을 강화하는 바람에, 똘똘한 한채로 쏠리면서 고가아파트 값을 더 올려놓은 것이고, 양도세와 취득세 등 거래세까지 높이면서 출구를 막아 부동산 시장을 고이게 만든 것이었다.
여기에 결정적인 실수는 9.13대책에서 만든 정부안을 그 해 말 국회 법안 심의 과정에서 여당인 더불어민주당이 연동형비례대표제와 함께 처리하면서 야당인 자유한국당의 요청을 받아들여 과세 기준을 대폭 후퇴한 것이었다.
양도세는 올라간 상황에서 보유세가 적당한 수준에서 부과되는 가운데 자고 나면 집값은 올라있는데 누가 집을 팔려고 하겠는가?
문재인 전 대통령은 첫 부동산대책인 6.19부동산대책 한달 여 만에 약발이 떨어지고 7월 중순부터 집값이 다시 뛰자 당시 김동연 경제부총리에게 “부동산 가격을 잡으면 피자 한판 쏘겠다”고 했다. 문 전 대통령의 부동산에 대한 첫 멘트치고는 매우 자신 없어 보인다.
이재명 대통령의 부동산에 대한 첫 멘트는 ‘맛보기’였다. 많은 대안이 있는 것으로 보이고 자신감이 묻어난다.
현재 우리나라 국민 자산의 75%가 부동산인데 이 대통령의 생각대로 부동산에 고여있는 자산이 금융시장으로 흘러 들어간다면 국가경제에 엄청난 긍정적인 변화를 생길 것이다.
이 대통령의 구상이 성공하려면, 왜곡된 부동산시장을 정상화시켜야 한다. 그것을 위해서는 시장의 흐름을 원활히 하고, 집 많이 가진 자, 비싼 집을 가진 자 등을 적으로 보지 말고 시장의 한 부분으로 봐야 할 것이다.
문재인 전 대통령이 서울 강남과 다주택자를 적으로 돌리고 관련 정책을 펴면서 시장 흐름이 왜곡돼 수 없는 부작용이 생겨났다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.
이기영, 편집국장