서울아파트 가격을 기준으로 노무현정부 시기 94% 상승, 이명박정부 13%하락, 박근혜정부 27% 상승, 문재인정부 53% 상승, 윤석렬 정부 보합으로 분석된다(경실련 2020.7.21 보도자료 참고)
수치만 놓고 보면 노무현, 문재인 정부시기에 가장 많이 오르다 보니 민주당 정부가 들어서면 집값이 오른다고 시중에 회자되고 있다. 그러면서 진보정부는 부동산에 관한한은 무능하다는 프레임을 덮어 씌우려는 움직임도 보이고 있다.
전문가들이라고 하는 분들의 의견을 종합해 보면 최근의 부동산 가격 상승은 금리인하, 7월 시행을 앞두고 있는 스트레스 DSR로 인한 막바지 대출 수요, 토지거래허가제로 인한 풍선효과, 공급부족 등을 원인으로 들고 있다.
다른 원인은 차치하고 '공급부족'이라고 하면서 PF위기로 인한 착공지연, 인.허가물량 감소 등 주로 신규아파트 공급물량 감소를 그 원인으로 두고 있는 경우가 많다. 즉, 신규주택 공급이 부족하면 아파트 가격이 상승한다는 것이다. 그러면서 4기, 5기 신도시 지정 이야기를 꺼낸다. 전혀 틀린 말은 아니지만 신규주택의 공급부족이 기존 주택시장의 가격을 좌우할 정도로 큰 역할을 할까?
우리나라 전체 주택수는 2,200만호이고 가구수는 2,207만이다. 주택을 소유한 가구는 1,245만 가구이고, 무주택 가구수는 962만가구로 전체 가구의 43.6%를 차지한다. 주택을 소유한 가구중 2주택 이상을 소유한 가구는 324만 가구이다. 1주택만 소유한 가구수는 1,245만-324만=921만가구가 된다.
그러면 전체주택수 - (1주택소유가구수+2주택이상소유가구수) = 초과 또는 잉여소유주택이 된다. 즉, 2,200만-(921만+324만)=955만호의 주택은 잉여 주택이다. 주택 수의 약 43%는 투자 또는 투기의 수단으로 이른바 투기적 가수요에 의해 잠겨 있는 셈이다.
우리나라 신규주택의 연평균공급량이 최근에는 기껏해야 43만호정도 된다. 이 물량으로 나머지 2200만호의 가격을 통제하기 보다는 2주택이상자가 과잉소유하고 있는 955만채의 잉여주택이 시장으로 나오도록 유도하는 정책이 훨씬 효과적일 것이다.
2주택 이상 소유하고 있는 324만 가구로 하여금 거주하고 있는 주택외에는 시장에 내놓게 함으로써 장기적으로 1가구 1주택이 되도록 유도한다면 어떻게 될까?
이를 위해 다주택자에 대한 보유세 인상과 한시적인 양도소득세 감면정책 등으로 다주택자로 하여금 보유세 부담을 회피할 수 있는 퇴로를 열어주어 잉여주택인 955만채의 주택이 시장에 유통되게 한다면 3기, 4기, 5기 신도시를 개발해서 몇 십만호를 공급하는 물량보다 훨씬 많은 물량이 공급될 것이다.
물론 이렇게 되면 똘똘한 한 채로 수요가 몰리게 되어 소위 상급지의 집값이 오르고 건설경기가 침체되는 부작용이 있을 수 있지만 그럼에도 불구하고 2주택이상 소유자의 잉여물량을 시장으로 지속적으로 나오게 할 필요가 있다고 본다.
주택시장의 공급부족은 신규주택의 공급부족 보다는 기존 잉여주택의 유동화 부족이 더 큰 문제일 지도 모른다.
이종선, 경기주택도시공사 사장 대행