지난 6월 27일 정부는 수도권 중심의 "가계부채 관리 강화 방안"을 발표하였다. 주요 요지는 규제지역에서 다주택자는 대출을 받을 수 없고, 1주택자도 6개월이내 처분을 조건으로 LTV 50%가 적용되고, 주택담보대출은 최대 6억원이고 대출을 받은 경우에는 6개월내에 의무적으로 전입을 해야 해서 실거주 목적인 경우에만 대출을 받도록 하였다.
세입자가 전세자금 대출을 받는 날 해당 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 진행되는 매매방식인 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지된다. 이에 따라 전세보증금을 받아 잔금을 치르게 되는 것이 불가능하게 됐다.
보유주택을 담보로 생활비 등 조달목적으로 대출을 받는 경우에는 1주택자에 한하여 1억원으로 제한되고, 대출만기는 30년이내로 제한되고, 신용대출도 차주의 연소득 이내로 제한된다. 다만, 중도금 대출은 제외되며 잔금대출로 전환시에는 6억원 한도를 적용받게 된다. 또한 전금융권의 가계대출(정책대출 제외) 총량목표를 7월부터 당초 계획대비 50% 수준으로 감축해야 한다.
이러한 조치에 따라 신규주택 공급 시장이 본의 아니게 타격을 입게 되었다.
재개발 또는 재건축 등 정비사업이나 주택건설사업의 경우 신규주택에 대한 잔금을 치르게 되는 경우 이주비와 분담금 등을 마련하지 못하여 대출 또는 전세로 잔금을 치르려고 했던 조합원들이 6억원 대출한도와 전세를 못놓아 입주를 하지 못하는 경우가 발생한 것이다.
또한 금융기관이 주택담보 총대출 한도를 50%수준으로 감액하다 보니 신규주택들에 대한 집단 중도금 대출여력이 있는 시중은행을 찾기가 쉽지 않다. 수도권에 신규공급한 주택을 분양받은 당첨자들이 중도금 대출 은행을 찾지 못해 계약을 주저하고 있는 상황이 벌어진 것이다.
이러한 현상은 금년 하반기에 정비사업 주택건설사업 등에 의해 수도권에 신규로 주택을 공급하고자 했던 건설사들이 중도금 대출과 잔금 문제로 인해 분양시기를 재조정해야만 되는 문제가 발생할 것이다. 수요억제 정책이 공급억제 정책으로 둔갑하게 되는 것이다.
문재인 정부의 부동산 대책이 언론사나 자료마다 조금씩 차이가 있지만 28회정도 있었다. 이 중 대부분의 대책이 세금 인상, 대출 규제 강화 등 수요 억제책이었다. 문재인 정부는 임기말 2.4대책과 3기신도시 지정 등 공급대책도 있었지만, 투기 수요가 집값을 왜곡한다고 판단하여 주로 수요 억제에 중점을 둔 정책을 펼쳤다.
이 대책들은 주로 투기과열지구 및 조정대상지역 확대, 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 강화, 다주택자 양도소득세 및 종합부동산세 중과, 분양권 전매 제한 강화 등을 포함했었다. 그러나 결과적으로 집값을 안정시키지는 못했다.
이러한 수요억제책은 동네 오락실에 있는 두더지 게임처럼 때리면 옆에서 다시 튀어 올라오는 풍선효과로 이어지게 된다. 온라인 카페, 유투브 등에는 자칭 타칭 전문가들로 넘쳐난다. 이번 대책으로 벌써 노도강이 들썩이고 10억 미만 아파트들에 대한 수요가 증가한다는 기사들이 보인다.
수요는 억제하면서 주택이 매매시장에 나올 수 밖에 없게끔 하는 공급신호를 주었으면 어땠을까 싶다. 잔금 전세조건부매매 제한과 금융권에 가해진 가계대출 총량 제한을 신규주택에 한해서는 예외로 하여 건설사들로 하여금 망설이지 않게 하고, 양도소득세를 잔금기준으로 1년동안 한시적으로 완화하여 다주택자들이 집을 내놓게 유도하는 정책을 냈다면 어땠을까 싶다.
신규주택 공급에 대한 제한은 가능한 풀고, 기존 잉여주택 955만채중 일부라도 매매시장에 유통되게 하면 주택이 부족하다는 인식은 줄어들 듯 하다. 그리고 무주택가구 962만세대에 대해서는 소득계층별 연령별 임대주택 또는 지분적립분양주택 등의 저렴한 공공주택을 제공할 준비도 해야 한다.
이종선, 경기주택도시공사 사장 대행