GH(SH, IH)와 LH공사가 하는 일은 공공분양이나 공공임대에 관심이 없는 사람들도 대부분 알고 있다. 그러나 LH공사는 국가공기업이고, GH공사나 SH공사는 경기도와 서울시에서 투자한 지방공기업이라는 내용까지 알고 있는 사람은 그리 많지 않다.
LH공사는 "한국토지주택공사법"에 의거 설립된 국가공기업으로서 토지의 취득ㆍ개발ㆍ비축ㆍ공급, 도시의 개발ㆍ정비, 주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리 업무를 수행하게 함으로써 국민주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다(법 제1조).
GH공사는 "지방공기업법 제49조" 및 "경기주택도시공사의 설립 및 운영 조례"에 의거 경기도에 의하여 전액 출자되어 설립된 지방공기업으로 LH공사와 비슷한 일을 경기도내에서 수행한다.
나는 30년 이상을 지방 개발공기업에서만 직장생활을 했다. GH공사는 LH공사와 동일한 사업(공공주택건설, 도시개발, 산업단지 조성 등)을 수행하나 법규 및 제도상 차별을 받고 있다. 이로 인해 사업의 신속성은 물론이고 신규 택지개발과 공공주택 물량을 추가 공급함에 있어 일부 제한이 있다. LH는 국가공기업이고 GH는 지방공기업이라는 이유 말고는 다른 이유를 찾기 어렵다.
물론 전국의 지방공기업이 총 418개(지표누리 e-나라지표 '24.12.31. 결산 기준, 직영 253, 공사 77, 공단 88)이며 이 중 부동산 개발공기업인 도시개발공사는 16개이다. 그러다 보니 모든 지방공기업을 대상으로 규율하는 지방공기업법으로는 16개 개발공기업만을 예외로 하는 조항을 따로 두기가 어려웠을 것이다.
이럴 때 특별법인 공공주택 특별법 등으로 광역지방정부 산하 개발공기업에 대해서는 예외조항을 두면 쉽게 해결할 수 있는 문제일텐데 좀 아쉬운 측면이 있다. 같은 공기업인데 무슨 차별이 있겠느냐고 반문하겠지만 현실은 그렇지 않다.
그동안 LH공사에 비해 상대적으로 불리한 조건하에서 사업을 추진하고 있는 지방 개발공기업의 문제점들을 조속히 개선하여 지방분권시대에 알맞는 맞춤형 부동산 정책을 펼쳐야 한다.
세부적으로 따져 들어가면 열 가지도 넘지만 대표적인 것 몇 가지만 이야기하고자 한다.
첫째, 지방개발공기업의 공사채 발행한도 상향이다. 대부분의 부동산 개발공기업은 토지보상 등으로 인해 초기 투자비용이 많이 들게 되고, 이를 택지로 개발하여 주택을 건설한 후 매각하게 된다. 이에 따라 최초 투자 이후 자금회수 시까지 최소 5년 이상 소요된다.
이에 따라 부족한 자금 마련을 위해 공사채를 발행할 수밖에 없다. LH공사의 경우에는 자본금과 적립금 합계액의 5배까지 공사채를 발행할 수 있으나 GH는 순자산액의 4배 이내로 공사채를 발행할 수 있도록 돼있다.
그나마 행안부에 의하여 3배까지로 제한되어 있고, 3기 신도시 등에서의 공공주택건설사업에 한하여 예외적으로 3.5배까지로 되어 있다. 아무튼 LH공사는 GH공사에 비하여 상대적으로 충분한 투자여력을 가지고 사업을 추진하게 된다.
둘째, 임대주택 보조금을 자본금 출자로 인정될 수 있도록 근거를 마련해야 한다. 정부에서 지원되고 있는 주택도시기금 등의 임대주택보조금이 LH의 경우에는 자본금 출자로 인정되지만, GH의 경우에는 보조금으로 지원되어 공사의 자본금 확충으로 연결되지 않고 있어 그만큼 공사채 발행에 제한적이다.
전국 도시개발공사 전체 보조금 1조 4,481억원이 자본금 출자로 지원된다면 추가로 공사채 발행을 통해 확보할 수 있는 자금이 4조 3,443억원으로 이를 통해 임대주택 평균건설비가 1.6억원이라고 할 때 약 27, 000호 정도의 추가 임대주택 확보가 가능하다.
셋째, 적금주택(지분적립형 분양주택)의 보증상품 마련을 위한 담보제공이 가능하도록 해야 한다. GH는 지방공기업법에 의거하여 보증이 포함된 계약을 체결할 수 없도록 되어 있어, 적금주택을 공급함에 있어 공사 지분에 대한 담보제공이 불가하여 별도의 보증상품을 마련하는데 애로사항이 많다.
그러나 LH공사는 토지주택공사법 제18조에 의하여 담보제공이 가능하도록 되어 있어 적금주택 공급에 있어서 공사 지분을 금융기관에 담보제공이 가능하고 즉시 주택담보대출 상품 개발이 가능하다. 즉, 은행들은 HUG 등에 의한 별도의 보증상품이 없더라도 수분양자에게 담보대출을 해줄 수 있게 된다.
그러나 그러한 조항이 없는 지방공기업은 HUG 등에 의한 보증상품이 있어야 은행에서 대출을 해줄 수 있다는 입장이다. 물론 최근 금융위원회가 GH가 고안한 대체 담보확보 방안을 긍정적으로 보고 있어 곧 담보대출상품이 출시될 예정이다.
넷째, 공공주택 신규사업 타당성 평가 면제가 필요하다. GH는 지방공기업법 제65조의 3에 의거 500억원 이상의 신규 투자사업 추진시 타당성을 검토하여 도지사에게 보고하고 도의회의 의결을 받도록 되어 있다. 그러나 LH공사의 경우에는 기재부의 유권해석으로 '행복주택의 계속사업'으로 의제받아 예타 면제를 받음으로서 신규사업타당성 검토로 인해 소요되는 약 1년 정도의 시간을 단축할 수 있다.
그러나 LH와 공동으로 사업을 하고 있는 3기 신도시 사업의 경우 LH와 함께 한다는 이유로 별도로 타당성 평가를 받을 필요가 없다. 그 외에도 공공 정비사업에 있어서도 LH공사는 예타를 면제 받으나 GH는 그러한 면제조항이 없다.
다섯째, 취득 지장물에 대한 재산세 감면조항 신설이 필요하다. 토지보상법에 따라 취득한 지장물(주택, 일반 건축물, 창고 등)에 대해서는 지방공기업이 직접 사용하지 않는다는 사유로 감면이 배제된다. 그러나 해당 건축물은 대지 조성을 위해 반드시 철거해야 하므로 공사가 본래 직접 사용할 수 없다. 심지어 3기 신도시 보상 수용과정에서 대지면적이 200평을 초과하는 지장물을 지방세법상 고급주택으로 간주하고 11%의 중과세 세율로 취득세를 납부한 사례도 있다.
지방 공기업의 목적사업을 위해 토지보상법에 따라 취득한 토지는 감면이 적용되나, 동법에 따라 취득한 지장물은 감면이 적용되지 않는 것은 부당하다고 볼 수밖에 없다.
지방분권시대에 걸맞는 역할을 광역 도시개발공사도 수행해야 한다. 지방공기업을 활용한 중단없는 임대주택 공급을 통해 지역밀착형 국민들의 따뜻한 주거복지를 도모해야 한다.
지금 LH는 공공택지의 직접 시행, 주택시장의 안정 등 해야 할 일들이 산적해 있다. 이럴 때일수록 지방공기업들이 지역 맞춤형 주거복지 업무를 담당하게 한다면 국민들의 주거안정은 더욱 공고히 될 것이다.
LH가 굼뜨면 지방개발공기업을 부려먹어야 주거복지도 주택시장 안정도 도모할 수 있다. 국토의 균형발전은 LH뿐만 아니라 GH를 포함하는 모든 개발공기업의 사명이다.
GH공사는 경기도가 기회가 넘치는 도시가 되도록 많은 일을 해왔고, 앞으로 더 많은 일을 해야 한다. 이를 위해 지방개발공기업의 한계는 지역적 제약 말고는 없어야 한다.
GH 등 지방개발공기업과 LH(국가공기업) 간의 차별적 내용과 개선방안
이종선, 경기주택도시공사 부사장