수도권 집값 상승을 이끌고 있는 서울 강남 아파트 단지 전경. 사진=수도시민경제 DB
오늘부터 시작되는 이재명 정부 첫 국정감사에서 경제 관련 주요 쟁점 중 하나는 국토교통위에서 집중적으로 다뤄질 수도권 집값이 될 것으로 보인다.
이재명 정부 출범 불과 20여일만에 발표한 6.27부동산대책에 이어 9.7부동산대책까지 내놓았지만 여전히 뜨거운 수도권 부동산시장에 대한 책임론으로 여야가 치열한 전투를 벌일 것으로 보인다.
사실 책임공방보다 시장을 진정시키기 위한 방안에 서로 머리를 맞대도 시원치 않은데 누구 때문이냐를 가지고 귀한 시간을 소비하면서 말 잔치로 끝날 가능성이 높아 시작도 하기 전부터 허탈한 심정이다. 그러나 꼭 필요하다면 실수를 반복하지 않기 위해서라도 원인을 따져볼 필요는 있지 않겠나?
과연 용광로처럼 철철 끓는 서울 강남과 일부 유력지역의 집값 폭등. 이어서 경기도 과천과 성남 중심으로 번진 열기가 급기야 서울 강북으로까지 옮겨가는 수도권 집값의 확산현상은 오세훈 시장의 경솔함 탓인지, 아니면 ‘맛보기’라는 식의 쉽게 생각한 이재명 대통령 탓인지 가려볼 필요가 있다.
일단 야당은 이재명 대통령이 취임 이후 서둘러 부동산대책을 내놨지만 시장이 필요로 하는 실질적인 공급대책이 아닌 수요억제책을 쓰면서 수요과 공급 원리가 깨지면서 공급자 우선 시장 성격이 강화돼 집값 상승세가 확대되고 있다고 주장하고 있다.
실제로 6.27수요억제책이 수도권 수요자들을 대상으로 규제를 강화했음에도 불구하고 약발은 한달도 채 버티지 못하고 집값은 대책 이전보다 더 상승했다. 9.7부동산대책 역시 마찬가지 현상이 나타나면서 정부는 대책 한달 여 만인 이번주 세번째 대책을 내놓을 예정이다.
반면, 여당은 오세훈 시장이 2021년 시장에 취임한 이후 현재까지 정책적으로는 사업 기간이 긴정비사업에 대해 신통기획(신속통합기획)을 적용하고, 규모나 여건이 열악한 지역에 대해서는 모아주택이나 모아타운을 펼치고 있지만 실제 가시화된 것은 거의 없다 보니 공급 절벽현상이 생겨 집값을 자극했다고 주장하고 있다.
여기에 올해 2월 장삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담) 지역을 토지거래허가구역에서 해제하면서 집값 상승에 불을 당겼다는 주장이다. 거기에 더해 토지거래허가구역 해제 지역을 해제 45일 만에 용산까지 포함해 재지정하면서 집값 상승을 본격적으로 이끌었다는 것이 여당 공격의 핵심이다.
실제 올해 1월까지 서울을 비롯한 수도권 집값은 보합 수준을 유지하면서 하향안정화 모습을 보였고, 오 시장 역시 1월 ‘민생살리기 대토론회’에서 서울 집값이 안정화돼 재산권 행사의 걸림돌인 토지거래허가구역 지정 해제 필요성을 얘기한 바 있었다. 오 시장의 부동산 시장의 생리를 잘 모르는 방심하고 저질은 발언이라고 할 수 있다.
여기에 더해 최근 오 시장은 최근 한강벨트에 19만가구를 포함 향후 5년 간 서울에 31만가구 공급계획을 내놓은 데 이어 며칠 전에는 SNS인 페이스북에 강북구 미아2 재정비촉진구역 4000가구 공급계획을 밝히면서 용적률을 20%에서 최대 30%까지 늘려주겠다고 해 강북지역 부동산시장을 들쑤셨다.
여당은 오 시장이 상대적으로 지지기반이 약한 강북지역 공략을 위해 내년 지방선거용 정책을 내놨다고 공격하고 있고, 오 시장은 원활한 공급을 위해 필요한 조치라고 맞서고 있다. 여야가 싸우는 가운데 서울 집값은 강남에서 강북으로 급속도로 번지게 됐다.
이정도 살펴보면 수도권 집값 상승의 단초는 분명 오 시장의 토지거래허가구역 지정에 이어 재지정이라는 실수가 제공했다고 할 수 있고, 이재명 정부는 출범 후 안 그래도 공급부족인 서울 부동산시장을 수요억제책으로 뒤틀리게 만들면서 기름을 부었다고 할 수 있겠다.
사실 서울을 비롯한 수도권 집값은 무조건 오르게 돼있는 상황이다. 가장 큰 이유는 돈의 가치가 떨어졌기 때문이다. 코로나19로 인해 유동성이 넘쳐난데다, 고금리 정책을 지속해 유동성을 흡수했어야 했는데 경기둔화가 겹치면서 금리를 더 올리기는커녕 오히려 내리기 시작하면서 유동성이 실물자산의 대표적인 상품인 부동산으로 돈이 흘러 들어가고 있기 때문이다.
금리는 글로벌 전체적으로 앞으로 상당기간 내려가게 돼있어서 돈의 가치는 더욱 떨어지게 돼있다.
여기에 그동안 공사원가 상승 바람을 타고 분양가가 상승하면서 자연스럽게 집값을 올리고 있는 상황이다 보니 분양물량도 줄어들어 수도권에 절대적인 공급부족 현상이 벌어졌다. 반면 지방은 공급이 넘쳐나다 보니 오히려 집값이 하락하고 있는 것이다.
집값이 오를 수밖에 없는 요인들이 용암처럼 부를부글 끓고 있는 와중에 오 시장이 토지거래허가구역 해제와 재지정으로 도화선을 만들었고, 이어서 정권을 잡은 이재명 정부는 기름을 부어 제대로 폭발하도록 유도했다고 볼 수 있다.
어쩌면 이재명 정부는 수도권 집값 상승에 대해 불편한 입장이 아닐 수도 있다. 어차피 도화선은 오 시장이 만들었기 때문에 오 시장에게 책임을 떠넘기면 된다는 생각을 할 수 있기 때문이다. 그래서 공급 대책보다는 수요억제책을 써서 지상을 더욱 꼬이게 만드는 지도 모른다는 견해도 나온다.
과거 문재인 정부에서 수요억제책으로 시장이 얼마나 망가졌는지 학습경험이 있음에도 불구하고 그 정책을 쓰고 있는 데는 분명 의도가 있어 보이기 때문이다.
부동산 시장은 여당이든 야당이든 자기에게 유리하게 이용할 수 있는 대상이 아닌 매우 다루기 위험한 폭탄이라는 것을 깨달을 필요가 있다. 물론 과거 2022년 국민의힘은 대통령선거와 지방선거에서 문 정부의 부동산정책 심판론에 힘입어 승리를 거둔 적이 있었지만 그때의 상황이 재연된다는 보장은 없다.
부동산시장 상황을 정치적으로 이용할 경우 칼날이 어느 쪽을 향할 지 누구도 예상할 수 없는 만큼 현재의 수도권 부동산시장 과열을 막을 해법에 여와 야 모두 머리를 맞댈 필요가 있다.
이번 주 내놓을 세번째 부동산대책 역시 알맹이 없는 대책이 될 것으로 전망되는데, 이제는 ‘누구 탓’ 말고 ‘어떤 정책 탓’을 가지고 논의를 할 필요가 있다. 그만큼 부동산시장 문제는 엄중하기 때문이다.
이기영, 편집국장