9.7부동산 대책으로 LH공사가 직접 공공주택사업을 시행한다고 하니 우려섞인 목소리가 무성하다. 대표적인 것이 LH공사의 재무상태를 걱정하는 견해와 도급형 민간참여사업 방식으로 바뀌게 되면 건설사의 배만 불려줄 뿐이라는 견해가 대표적이다.
LH의 재무상태를 걱정하는 것은 유명 연예인이 한강변 고급아파트를 대출을 많이 끼고 집을 산 걸 걱정하는 것과 같이 부질없는 짓이고, 여전히 LH의 재무상태는 여유가 있다고 지난 번 글에서 썼다.
그렇다면 LH공사가 직접 토지를 개발하는 '도급형 민간참여사업'으로 사업을 하는 것이 정말로 건설사의 이익만 챙겨주게 되는 지 살펴보자.
현재 수도권 세 곳의 부동산 개발공기업의 사업방식은 같은 듯 다른 사업방식으로 공공주택을 공급하고 있다.
먼저 LH공사는 민간건설사와 사업별로 각각 지분출자를 하여 특수목적회사인 SPC를 설립하여 사업을 한다. 이 SPC가 사업의 주체로서 모든 것을 책임진다. LH는 주로 토지 현물 출자와 사업 관리를 맡고, 민간 건설사는 자금 조달, 설계, 시공, 분양 등 사업의 실질적인 부분을 담당한다.
사업의 리스크와 이익을 LH와 민간 건설사가 지분율에 따라 공동으로 분담하는 구조로 미분양이 발생하는 경우에는 해당 SPC의 청산이 쉽지 않아 어려움에 처하므로 건설사는 당연히 사업성이 좋은 수도권에 눈독을 들일 수 밖에 없다.
이에 비해 SH공사는 모든 사업을 직접 발주하여 도급을 주는 방식으로 사업을 진행하니 건설사는 처음 정해진 공사비만 받게 되고 미분양 리스크는 모두 SH공사가 부담하게 된다. SH공사는 모든 공종에 대하여 자재부터 시공까지 책임을 지게 되므로 공공의 주도하에 민간 건설사를 시공사로 참여시키는 '직접 시행' 모델을 주로 활용한다.
GH공사는 지금 논의되고 있는 '도급형 민간참여사업 방식'으로 공공주택 건설사업을 진행한다. 민간건설사는 자재, 시공방법 등에 있어 독자적인 방법으로 공사를 시행하며 분양에 따른 수익과 미분양 리스크는 모두 GH공사가 책임을 진다. 즉. 건설사는 공사비만 가져가게 된다. 즉, 건설사가 별도의 폭리를 취하는 구조가 아니고, 폭리가 생겼다면 이는 GH가 가져가게 된다.
물론 공사비 조달 책임은 GH가 지게 되고, 민간건설사는 GH의 감리하에 공종별로 직접 책임하에 자재를 조달하여 공사를 하고 실제 투입된 공사비만 받아가게 된다. 민간 건설사는 공사 진행률에 따라 공사비를 지급받는 구조이므로, 자금 부담이나 사업 실패의 위험에서 벗어날 수 있다.
GH가 사업의 시행자로서 모든 것을 책임지고, 민간은 순수하게 시공만 맡는 방식이다. 이는 GH가 공공성을 우선하여 주택을 공급하고, 민간은 안정적인 공사 물량을 확보하는 데 초점을 맞춘 모델이다.
GH가 사업의 '시행자'로서 사업 전체를 주도하고, GH는 공공택지 확보, 사업계획 수립, 인 · 허가 등 사업 전반을 관리하고 책임진다. 민간 건설사는 GH가 발주하는 주택 건설 공사를 '도급'받아 설계.시공을 담당한다. 즉, 민간 건설사는 GH가 제시하는 공사비에 따라 주택을 건설하는 역할만 수행한다.
GH가 참여한 사업지구는 '자연&'이라는 브랜드를 사용하여 '자연&푸르지오'. '자연&힐스테이트'등으로 건설사와 함께 네이밍을 하고 있다.
사업에 필요한 자금은 전적으로 GH가 조달하고, 미분양 등 사업 리스크 역시 GH가 부담한다. 민간 건설사는 공사 진행률에 따라 공사비를 지급받는 구조이므로, 자금 부담이나 사업 실패의 위험에서 벗어날 수 있다. GH가 시행자이므로 분양 또한 GH가 직접 진행하거나 관리한다.
현재의 도급형 민간참여사업 방식으로 GH가 건설사에게 폭리를 취하게 한 적도 없고 향후에도 그렇게 될 일이 없다. 오히려 LH공사의 사업방식이 건설사들로 하여금이 사업성이 있는 곳만 참여하게 하는 동기부여를 할 뿐이다. 즉, 폭리를 취하게 할 여지가 있는 것이다.
결론적으로 LH의 민간참여사업은 공공과 민간이 사업의 이익과 리스크를 공유하는 '공동사업'의 성격이 강한 반면, GH의 도급형은 GH가 사업을 주도하고 민간 건설사는 '시공'만 담당하는 방식이다.
따라서 '도급형 민간참여사업'이 민간 건설사를 부양하는 정책이라는 주장에 대하여 동의할 수 없다.
그러나 국토부에서 발표한 9.7 부동산대책에서는 '도급형 민간참여사업'을 도입한다고 하면서도 오류가 있는 부분이 있다. 만약 알고도 그렇게 발표했다면 기존의 LH방식과 달라진 것이 없다 (9.7 주택공급 확대방안 중 6쪽).
자금조달을 누가 하는 가는 정말 중요하다.민간이 자금조달을 하게 한다면 분양가격 등의 산정도 민간이 하게 되고 당연히 가격이 올라갈 수 밖에 없다. LH공사가 재무상태가 안좋다고 하니 자금 조달을 민간에 맡겨놓은 것 같다.
현장 경험 없이 대책을 만들면서 나온 치명적 오류이다. 현장에서는 9.7대책에 대한 회의론이 벌써 일고 있다. 국토부와 함께 주택정책의 두 축을 이루는 LH공사 사장만이라도 현장경험이 있는 전문가가 와야 할 이유가 있는 것이다.
이종선, 경기주택도시공사 부사장