우후죽순 들어서고 있는 지식산업센터, 공급초과로 대부분 공실로 남아있다. 사진=수도시민경제
정부가 17일 경제관계장관회의에서 98조 원 규모의 국내 리츠(REIT) 시장을 집중 육성한다는 명목하에 '리츠 활성화 방안'을 의결했다.
리츠는 다수의 투자자로부터 모은 자금을 바탕으로 부동산을 매입한 뒤 여기서 발생한 수익을 배당하는 부동산투자회사를 말한다. 최근 3년간 평균 배당률은 8~9% 수준으로, 지난 2020년 9만 명이었던 투자자는 지난해 41만 명까지 늘었다.
우선 정부는 리츠가 좋은 부동산을 먼저 취득할 수 있도록 지원한다. 이를 위해 현재 개발단계의 사업 지연 요소로 꼽히는 리츠 '인가'를 '등록제'로 전환하고, 운영 단계에서는 '인가제'를 적용한다.
또 개발단계에서 50% 이하인 1인 주식 소유한도 적용을 제외하고, 57개에 달하는 공시·보고 의무는 투자보고서만 보고하도록 완화한다.
준공 후 2년 이내에 주식 30%를 공모하도록 한 공모 기한은 중공 후 최대 5년으로 개선한다. 사업비 증가, 공실 리스크 등 개발 단계에서 발생한 리스크를 일반 투자자에게 전가할 우려를 사전 차단하기 위해서다. 그간 자금 조달이 어려웠던 비주택 사업은 건설공제조합의 PF(프로젝트파이낸싱) 보증으로 지원한다.
리츠 투자 대상은 고령화, AI(인공지능) 시대에 대비해 헬스케어, 테크 자산 등으로까지 확대한다.
특히 2·3기 신도시 우수택지를 활용해 시니어주택과 의료·상업 복합시설인 헬스케어 리츠를 오는 2030년까지 10곳까지 공모할 예정이다. 또 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등에 투자를 허용한다.
국토부 관계자는 "신도시 개발의 정합성·효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공할 계획"이라고 말했다.
이와 함께 올 연말까지 리츠 산업 육성 및 투자자 보호 업무를 총괄 지원하는 전담 지원 기구인 리츠지원센터 운영 방안도 마련한다. 또 오는 8월 리츠 산업 육성과 제도 운영 등 리츠 정책 전반에 대한 의견 수렴 및 소통 강화를 위한 민간 자문기구도 설립한다.
△ 부동산 시장 문제해결 위해 리츠 역할 확대
현재 PF리스크로 인해 사업이 중단된 사업장과 전국 미분양 아파트 해소에도 리츠의 역할이 기대하는 분위기다.
대표적으로 본 PF로 전환되지 못하고, 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 '공공지원민간임대리츠'가 인수하도록 지원한다. 이는 주택도시기금과 기존 지분(equity) 투자자가 리츠를 설립해 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업 추진하는 방식이다.
앞서 국토부가 진행한 자체 수요 조사 결과, 총 55건(면적 109만㎡, 세대수 2만7000가구)이 접수된 것으로 나타났다.
국토부는 최근 건설 경기 부진에 따른 건설 실적 부족을 감안해 현행 3년간 300가구인 시공사 참여 요건을 5년간 300가구로 완화한다는 방침이다.
미분양 주택 해소를 위해 'CR 리츠'도 연내 재도입한다. 이는 재무적 투자자(FI)와 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양 주택을 매입·운영한 뒤 부동산경기 회복 시 이를 매각하는 구조다. CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안에는 취득세·종부세 각종 세제 혜택이 부여된다.
국토부에 따르면 사전 수요 조사 결과 시장에선 미분양 주택 약 5000가구가 접수됐으며, 과거 6개 CR리츠를 통해 총 2163가구(준공 후 1513가구, 준공 전 650가구) 매입 전례가 있다.
국토부 관계자는 "안정적 임대수익을 바탕으로 20년 이상 대규모로 임대할 수 있도록 불합리한 규제를 최소화하겠다"며 "공공택지, 기금출자 등 적정 수준 지원 및 리츠 수익의 임차인 공유 유도 등을 추진할 예정"이라고 했다.
현재 전국 아파트 미분양 문제는 심각한 수준이다. 4월 말 국토부 통계에 따르면 전국 아파트 미분양 물량은 7만1997가구인데, 이는 건설사들의 자율적 신고 기준 통계이고 실제는 10만가구를 크게 넘는다는 추산이 나오고 있다. 여기에 준공후 미분양인 악성미분양은 1만590가구로 1만가구를 넘어섰다. 여기에 우후죽순 생겨나고 있는 지식산업센터의 미분양 현황은 집계조차 되지 않는 상황이다.
부동산 시장에서는 미분양 물량을 정부가 일부 해소해줘야 공사비 회수가 막힌 건설사들의 숨통이 트인다고 요구하고 있지만, 여력이 없는 정부로서는 엄두가 나지 않는 상황이고, 매입 기준 설정도 쉽지 않은 상황이다.
정부는 이번 기회에 리츠에 대한 규제를 풀어서 이들 미분양 물량을 해결할 수 있도록 숨통을 트여주고 정부의 역할을 대신할 수 있게 하겠다는 속셈으로 풀이된다.
부동산업계 관계자는 “현재 부동산 시장의 가장 큰 문제점으로 떠오르고 있는 미분양 아파트 부담을 리츠를 통해 해결하려는 정부의 속셈이 보이지만, 자칫 부동산 시장이 더 악화될 경우 리츠의 수익성이 악화되고 이에 따른 투자자들의 손실도 고려해봐야 한다”고 지적했다.
이주연 기자
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