한 시중은행 본점. 사진=수도시민경제
올 2월 26일부터 시행되고 있는 스트레스DSR 대출 기준이 이번달 말로 1단계가 종료되고 7월 1일부터 더 강화된 2단계가 적용되면서 대출한도가 더 낮아지게 됐다.
주택 거래 회복과 함께 가계대출이 다시 빠른 속도로 불어나는 가운데, 다음 달부터 시행되는 '2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 규제가 증가세를 얼마나 진정시킬 수 있을지 주목된다.
16알 금융권에 따르면 지난달 금융권 가계대출은 전월 대비 5조4000억원 늘어나며 지난해 10월(6조2000억원) 이후 7개월만에 최대치를 찍었다. 금융권 가계대출은 정부의 집중 관리로 올해 2월과 3월 약 7조원이 감소했지만, 4월 4조1000억원이 증가하면서 상승세로 돌아선 상황이다.
이러한 가계대출 상승추세 속에 2단계 스트레스DSR 적용에 따른 대출규모 축소폭에 시장이 관심이 쏠리고 있다.
특히 변동금리를 고집할 경우 5천만원의 연봉자가 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 2단계에서 약 2천만원 더 깎이는 만큼, 한도 축소 폭이 상대적으로 작은 주기형 고정금리나 혼합형(고정+변동금리) 상품의 인기가 더 높아질 것으로 예상된다.
DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.
스트레스DSR은 앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 뜻으로, 결국 스트레스 DSR 규제로 대출 한도가 기존 방식보다 축소됐다.
예를 들어 현재 한 시중은행의 주택담보대출 금리가 4.0%라도, 스트레스 DSR을 적용하면 4.38%의 금리를 기준으로 한도가 책정된다. 기존 DSR 방식과 비교하면 연봉 5천만원의 직장인이 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정) 대출이 2천100만원 정도 덜 나온다.
하지만 보름 뒤 다음 달부터 실행되는 2단계 스트레스 DSR에서는 가산되는 스트레스 금리 폭이 더 커지고, 그만큼 한도도 더 줄어든다.
2단계 스트레스 금리 폭은 올해 5월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준)를 기준으로 결정된다.
한은 통계에 따르면 5년간 최고 금리는 5.64% 수준이고 5월 평균 금리가 4.14%를 밑돌아 5.64%와의 격차가 1.5%포인트(p)를 넘게 되면, 그대로 해당 금리 차이가 표준 스트레스 가산 금리가 된다. 반대로 격차가 1.5%p에 미치지 못할 경우, 스트레스 가산 금리 폭은 당국이 정한 하한 수준 1.5%p로 결정된다.
가능성이 큰 1.5%p를 표준 스트레스 가산 금리로 가정하면, 2단계에서는 변동형·혼합형(5년 고정 이후 변동금리)·주기형(5년 주기 고정금리) 상품별로 현재 금리에 각 0.75%p·0.45%p·0.23%p를 더해 DSR을 계산하게 된다.
시행 1단계에서 25%였던 스트레스 가산 금리 적용 비율이 일제히 50%로 높아지고(1.5%×0.50), 금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 각 금리 형태별로도 적용률을 차별(100%·60%·30%)한 결과다.
한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 7월 이후 2단계(7월 1일∼12월 31일) 스트레스 DSR 체계에서 연봉 5천만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 1단계 스트레스 DSR보다 2천만원 정도 대출 한도가 더 깎인다.
현행 1단계 DSR 산출 방식에 따라 4.38%(은행 금리 4.0%+스트레스 가산 금리 0.38%p)의 금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2천만원)를 꽉 채우면, 최대 3억7천700만원(연간 원리금 1천999만원=원금 942만5천원+이자 1천56만5천원)까지 빌릴 수 있다.
하지만 다음 달 1일부터는 실행 대출금리가 그대로 4.0%여도 은행은 변동금리 주택담보대출에 0.75%p를 더한 4.75%를 기준으로 DSR을 계산한다. 4.75%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억5천700만원으로, 1단계(3억7천700만원)보다 2천만원 줄어든다.
** 내년 3단계 DSR 적용…표준 스트레스 금리 반영비율 100%
내년 1월 1일 이후 '3단계 스트레스 DSR' 규제가 시작되면 대출 문턱은 더 높아진다.
표준 스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%, 2단계 50%를 거쳐 3단계 100%에 이르는 데다, 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어지기 때문이다.
A씨의 변동금리 주택담보대출 한도를 단계별로 추산하면 ▲ 1단계 스트레스 DSR 적용 3억7천700만원 ▲ 2단계 3억5천700만원 ▲ 3단계 3억2천300만원이다.
A씨가 변동금리를 계속 선호할 경우, 불과 약 10개월 사이 최대 대출액이 5천400만원(3억7천700만원→3억2천300만원)이나 깎이는 셈이다.
예상대로 하반기 이후 갈수록 은행권과 당국의 가계대출 억제 수위가 높아지면, 금융소비자 입장에서는 변동금리가 아닌 주기형이나 혼합형 금리를 선택하는 게 확실히 유리하다는 게 은행권의 조언이다.
실제로 KB국민은행의 월별 신규 주택담보대출을 금리 형태별로 나눠보면, 스트레스 1단계가 시작된 직후인 3월 7.7%에 불과했던 주기형 상품의 비중은 5월 23%까지 커졌다.
한편 금융권에서는 DSR 적용에서 제외되는 부분들에 대한 관리가 빠져 가계대출 억제가 쉽지않다는 의견과 함께 이들 상품에 대한 규제도 어느정도 필요하다는 목소리가 나온다.
한 은행 관계자는 "대출이 늘어난 이유 중 하나가 디딤돌·신생아 대출 등 정책금융인 만큼 관련 조건이나 한도를 조정할 필요가 있는지도 심도있게 다뤄야 한다"며 "당국은 DSR 적용 예외 대출(전세자금 대출 등)에 대한 관리에도 금융당국이 직접 나설 필요가 있다"고 말했다.
각 은행별로 이미 대출에 대한 규제에 들어간 상황이다. 한 시중은행 관계자는 "당행의 가계대출이 현재 경영계획을 초과한 상태"라며 "주요 증가 부문인 주택 관련 대출 물량의 관리를 통해 하반기 가계대출 감소를 유도할 예정"이라고 밝혔다.
예를 들어 NH농협은행은 이미 지난 12일 전세자금 대출 대면상품의 금리를 0.30%p 인상했다.
은행 관계자는 "고정금리 대출 비중을 늘리려는 당국의 관리 기조에 따르기 위해 각 은행도 주기형 상품의 금리 조건 등을 최대한 유리하게 설정할 수밖에 없다"고 말했다.
이주연 기자
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