이재명정부에서 공공주택 공급일환으로 '적금주택'을 공급한다고 하자 각 언론에서 분석기사가 쏟아지고 있다. 그러나 적금주택의 내용을 정확히 알지 못한 기사들이 있어 바로 잡고자 한다.
지분적립분양주택(이하, '적금주택')은 무주택 서민들의 소득수준으로는 자가 매입이 어려운 현실과 최상위 소득계층과의 격차, 부동산 소유 여부에 따른 자산 격차로 인한 노후생활 빈곤 문제 등을 해소할 수 있는 맞춤형 주택유형이다.
적금주택은 이러한 저소득계층이 분양가의 10%~25%만 최초 부담하여 선 입주하고 20년동안 살면서 나머지 지분을 취득하여 온전한 내집을 마련하도록 되어있다.
예를 들어 분양가격이 6.3억원이고 최초 입주시 25%의 지분인 1.58억원을 내야 한다면, 10%인 0.63억원의 본인 부담과 15%인 0.95억원은 주택담보대출로 조달하게 하고 나머지 지분도 회차별로 주택담보대출을 일으켜 납부할 수 있도록 대출상품을 설계중이다. 즉, 초기 자금 0.63억원으로 입주할 수 있게 된다.
5년간 의무거주하고 10년후에는 시세대로 전매가 가능하다. 물론 전매한 경우에는 지분비율에 맞게 시세차익을 나누어 갖게 되고 양수인은 온전한 주택을 취득하게 되며 이때 지분적립 관계는 소멸하게 된다.
이에 비해 '지분모기지'는 주택매수시 매수자와 은행, 한국주택금융공사(HF)가 지분을 나눠 공동으로 집을 매입하는 대출상품이다. HF가 일종의 지분투자를 해 소액 자금으로도 내 집을 마련할 수 있게 했다는 점이 핵심이다.
예를 들어 10억원의 집을 매수자와 HF가 6:4로 매입을 한다고 하면 매수자는 모기지를 최대한 활용한다면 1.8억원으로 10억원의 집을 살 수 있다는 것이다. 즉, 매수자 6억원 지분(본인1.8억, 은행4.2억대출), HF 4억원 지분으로 10억원의 집을 산다는 것이다. 지분형 모기지는 매수자는 최대 60%의 지분을 투자하고, 정부는 돈을 빌려준다는 개념이 아니고 많게는 40%까지 지분 투자를 한다는 뜻이다.
향후 매각시 집값이 오른다면 상승한 금액만큼 6:4로 나누면 되지만, 집값이 떨어졌을 때에는 당연히 지분대로 손실을 분담하여야 할 것 같지만 손실은 모두 정부가 감당한다고 한다. 이때 정부가 가계부채를 짊어지게 되는 것이다. 이런 수지맞는 대출 상품이라면 너도나도 '지분모기지'상품을 이용하여 내집을 마련하고자 할 것이다. 기존주택시장을 투기장화 할 것이다.
이와같이 적금주택과 지분모기지가 엄연히 다름에 불구하고, 혼동을 하고 있는 것 같아 바로 잡고자 한다. (https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=1752484560)
1. 공공의 막대한 재정부담이 불가피 하다.
그렇지 않다. 입주자가 20~30년에 걸쳐 남은 지분을 공공이 떠안고 임대료를 받지만 시세의 80%로 제한되기 때문에 부담을 피할 수 없다고 한다. 일정부분 부담은 있을 수 있으나 공공의 역할이며, 10년후 전매를 하는 물량이 발생할 경우 시세대로 매각을 하고 지분율대로 나누어 갖게 되어 있어 장기적으로는 오히려 수익구조가 개선된다.
2. 일각에서는 집값을 자극할 수 있다는 우려가 있고, 윤석렬정부 임기말 추진한 지분형주택금융과 다를 바 없고, 정책기금을 시장에 풀어 집값 부양효과로 이어지고, 정부와 수요자가 함께 지분을 구입하는 방식으로 저금리 담보대출과 다를 것이 없다.
지분모기지와 적금주택을 혼동했다. 적금주택에는 정책자금이 들어오는 것이 아니고 일반 금융기관에 의한 주택담보대출 상품만 있을 뿐이며, 5년 실거주의무와 10년후 전매가 가능한 것으로 지분모기지와 달리 주택쪼개기 상품이 아니다. 지분모기지는 주식액면분할과 같은 역할을 하므로 주택가격 상승의 우려가 있다.
3. 적금주택은 기본적으로 가계부채를 정부부채로 바꾸는 것으로 공공의 재정이 투입된다면 저소득 계층도 부담 가능한 주택이 되도록 정책대상을 명확히 해야 한다.
그렇지 않다. 가계부채를 정부부채로 바꾸는 것은 지분형모기지이다. 분양가가 6.3억이라면 은행의 주택담보대출을 이용하여 초기자금이 0.63억원이면 입주할 수 있도록 설계중이다. 즉 자금이 부족한 청년과 신혼부부, 저소득 계층이 입주할 수 있는 적정한 공공분양주택(affordable house)이다.
이재명 정부에서 도입하기로 한 적금주택이 토지와 건물 모두를 소유하게 되는 온전한 자가주택으로서 청년·신혼부부를 위한 자산복지 수단으로 적극 활용되길 기대한다.
이종선, 경기주택도시공사 사장 대행