1기신도시 중 재건축 선도지구 지정을 신청한 평촌의 한 단지에 벌써부터 대형건설사들이 수주전에 나서고 있다. 사진=수도시민경제
지난 27일 마감한 1기 신도시에서 선도지구 공모에 총 15만3000가구가 몰려, 선정 규모인 2만 6000가구(최대 3만 9000가구)의 5.9배에 달하는 수준으로 1기 신도시 지역 아파트 단지 약 60%가 참여한 것으로 나타났다.
분당이 선정기준 물량 8000가구 대비 5만9000가구가 신청해 7.4대 1의 경쟁률로 가장 높게 나타났고, 평촌이 기준물량 4000가구 대비 1만8000가구가 신청해 4.4대 1의 경쟁률로 가장 낮게 나타났다. 일산이 5.0대 1, 산본이 6.6대 1, 중동이 4.9대 1의 경쟁률로 접수가 마감됐다.
결국 현재 집값이 가장 높고, 비교적 기존 용적률이 184%로 낮은 분당의 선도지구 신청단지가 가장 높았고, 당초 공공기여비율을 15%로 정했다가, 막판 주민 반발에 안양시가 한발 물러서면서 10%로 낮추는 등 오락가락 했던 평촌의 경쟁률이 가장 낮았다.
한편 처음부터 공공기여비율을 10%로 정하고 주민 참여를 독려했던 산본이 6.6대 1로 두번째로 높은 경쟁률을 보였다. 반면 공공기여비율이 아직 확정이 되지는 않았지만 당초 15%로 거론됐던 중동이 4.9대 1로 두번째로 낮았다.
현재까지 공공기여비율을 정하지 않고 있는 일산이 5대 1의 경쟁률로 1기신도시 전체 경쟁률인 5.9대 1을 한참 밑돌았다.
선정기준에서 100점 만점에 60%를 차지하고 있는 주민동의율에서도 분당이 가장 높았다. 분당의 평균 동의율은 90.7%에 달했고, 최고 높은 주민동의율을 보인 단지는 95.7%로 알려졌다.
다음으로 평촌 86.4%, 일산 84.3%, 중동 80.9%, 산본 77.6% 순이었다.
다만 현재 알려진 동의율은 제안서 상 동의율을 기반으로 산출한 것이어서 향후 검증 정차를 거쳐 달라질 가능성이 높다.
1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모 제안서 접수가 마감됨에 따라 1기 신도시 5곳은 각 지자체가 발표한 신도시별 평가기준 등 공모지침에 따라 평가가 진행된다. 평가는 제출된 제안서 상의 동의율 등에 대한 검증 절차에 기반해 10월 중 이뤄지고 11월 중 결과가 발표된 예정이다.
국토부는 1기 신도시 선도지구 선정 즉시 특별정비계획 수립에 착수할 수 있도록 ‘특별정비계획 수립 패스트 트랙(Fast-Track)’을 도입한다. 노후계획도시정비법(제11조)에 따라 지자체가 직접 수립하거나, 주민이 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 계획을 제안하는 방식으로 진행된다.
그러나 국토부의 생각과는 달리 그동안 주민동의를 받는 과정에서의 과장 선전이나, 부정확한 정보전달 등 주민들의 잠재적인 반발요소들로 인해 새로운 갈등이 생길 가능성과, 추진 과정에서의 사업성 부족으로 사업추진이 늘어질 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.
이번 선도지구 신청에서 평균 주민동의율 90.7%로 높게 나온 분당의 경우 상당수 단지가 주민동의율이 만점에 달하면서, 가점을 받기위해 공공기여비율을 추가로 제공하는 것이 주민들에게 뒤늦게 알려져 벌써부터 반발이 일고 있는 단지도 있다.
분당의 한 추진단지는 선도지구 공모 마감 전날인 지난 26일 주민들에게 공공기여 5%를 추가로 제공하겠다고 통보한 것으로 알려졌다. 이미 동의에 참여한 주민 상당수가 이에 반발하고 나서면서 주민갈등이 시작됐다.
신청서를 제출한 후 마감일인 27일 이후에는 신청서 회수나 수정이 안되기 때문에 주민간 갈등으로 인해 사업추진 반대여론이 확산될 가능성이 높다.
또하나의 문제점은 재건축초과이익환수(재초환) 부분이다. 재건축으로 얻는 이익의 최대 50%까지 정부가 환수하는 재건축초과이익환수 부분이 수천만원에서 억대까지 나올 수 있기 때문으로, 이 부분에 대한 정부의 결정에 따라 추진 가능성 여부가 결정될 가능성이 높다.
그러나 무엇보다 중요한 변수는 사업성이다. 사업성을 좌우하는 가장 큰 요인은 공사비 수준과, 늘어난 세대수에 대한 일반분양가 수준이다.
현재 공사비는 직접 공사비 수준으로 3.3㎡ 당 1000만원을 훌쩍 넘길 것으로 예상되고, 실제 공사가 시작될 2026년 이후 건설공사 원가 수준에 따라 더 올라갈 가능성이 높다.
공유면적 부분에 대한 부대공사까지의 공사비를 포함할 경우 3.3㎡ 당 2000만원이 넘어갈 경우 일반분양분의 분양가에 따라 사업성 여부가 정해지는데, 비교적 높은 분양가가 예상되는 분당 이외에서는 평균적으로 가구당 수억원의 분담금을 내야할 가능성이 높다.
결국, 재건축초과이익환수금, 공사비 등 사업분담금, 이주 관련 수년간의 이자비용, 전세입자 문제, 공공기여 갈등 등으로 1기신도시 재건축은 선도지구 선정으로 소리만 요란했지 실속있게 진행되기 어려운 빈깡통 사업이 될 가능성이 높다는 의견이 벌써부터 나오고 있다.
1기신도시의 한 주민은 “이번에 선도지구 신청에 찬성한 이유는 사업성 측면에서 전혀 기대를 해서가 아니고, 일단 선도지구 지정이 돼서 분위기가 좋아지면 집을 처분하겠다는 생각이었다”면서 “현재와 같은 조건으로는 재건축을 해봐야 돈을 추가로 들여서 새아파트를 받는 것 외에 현재보다 더 악화된 신도시 환경이 조성될 우려가 크다”고 우려했다.
이주연 기자
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