서울은 경제력, 경쟁력 또는 거주적합성과 같은 기준에 의거 종합적인 평가를 한 결과 뉴욕과 런던이 1위그룹, 도쿄, 파리가 2위그룹, 시카고, 빈, 시드니, 서울이 3위그룹에 랭크되어 있고(리처드 플로리다, The new urban crisis), 마틴번영연구소(Martin Prosperity Institute)자료에 의하면 8위로 되어 있을 만큼 세계적인 수퍼스타도시이다.
그러나 서울의 인구가 2011년 1000만 518천명을 고점으로 내리막을 달리더니 2019년에는 1000만명이 무너지고 급기야 2023년 기준 963만명 수준으로 계속 내리막을 달리고 있다. 인구는 지속적으로 감소하고 있지만 세대수는 1,2인세대가 주된 이유이겠지만 지속적으로 늘어나고 있다.
천만서울시민이 아니라 구백만서울시민이 된 것이다. 즉, 서울의 인구규모가 쇠퇴하고 있다.
<연도별 서울시 인구변화>
도시의 탄생과 마찬가지로 발전도 인구의 성장이 뒷받침되지 않으면 언젠가는 쇠퇴할 수 밖에 없다. 출생률의 감소가 국가의 당면과제로 중시되고 있는 이유이기도 하다. 물론 저개발국의 경우는 경제적 발전없는 도시의 성장이 더 큰 문제가 된다.
2022년도 기준 1000대 기업중 서울 531개, 경기 180개, 인천 38개로 수도권에 749개가 모여있으며 서울의 경우 매출이 2076조로 66%를 차지한다는 부산상공회의소의 발표자료(2023.11.15)가 있었다.
X세대 후반 연령층(대략 1980년전후)과 MZ세대들은 여러가지 이유로 서울을 비롯한 도심지에 살고 싶어 한다. 우선 위 531개 기업과 매출액이 보여 주듯이 지식, 전문성, 첨단기술이 요구되는 고임금 일자리가 서울에 집중되어 있고 이를 뒷받침하는 서비스업에 종사할 수 있는 일자리가 넘쳐나기 때문이다. 또 하나는 직주근접으로 출퇴근시간을 줄여 워라밸을 즐길 수 있기 때문이다. 무엇보다 중요한 요소는 힙지로, 성수동, 홍대, 연남동 등으로 상징되는 힙한 문화와 젊은이들이 모일 수 있는 레스토랑, 카페에 이르기까지 서울이 제공하는 쾌적한 편의시설에 대한 접근성이다.
그럼에도 불구하고 서울의 인구가 감소하는 가장 큰 이유는 높은 주택가격을 감당할 수 없는 시민들이 서울을 둘러싸고 경기도에 대거 건설된 신도시 등으로 유출되기 때문이라고 할 수 있다. 또한 젊은이들이 결혼을 하지 않고 자녀를 출생하지 않는 가장 주된 이유가 주거문제라는 것은 이제 널리 알려진 사실이다.
지난 글들에서 언급했던 과시적 생산제품을 소비하고 비과시적 소비를 하는 야망계급과 디지털 시대 지식경제에 참여하는 창조계급이라 불리는 젊은이들은 가격이 조금 비싸더라도 직장주변인 서울 도심에서 머물고 싶어 한다. 이러한 지식경제를 기반으로하는 청년들이 높은 주택가격을 견디지 못하고 서울을 지속적으로 떠난다면 서울의 쇠퇴속도는 가속화될 것이다.
서울의 주민등록인구는 960만인데 생활인구는 1200만에 육박한다. 경기도에서 서울로 출퇴근하는 인구가 경기도 경제활동인구 800만명의 4분의1인 200만명이 넘는다. 서울이 생활터전인 경기도민이 500만 가까이 된다는 뜻이다.
주택가격의 급등으로 인한 도시의 불평등 문제는 우리만의 문제가 아니고 전세계적인 현상이 되었다. 리처드 플로리다는 이러한 문제들에 대해서 지방정부 등이 대중교통, 적당한 가격의 주택, 빈곤 등 긴급한 도시문제에 주도적으로 대처해야 한다고 하면서 모두를 위한 도시화를 위해 7가지 핵심을 중심으로 추진되어야 한다고 했다.
그 중 일부만 소개하면 도시의 집중화(복합화), 인구밀도와 집중화에 필요한 사회기반시설(대중교통)에 투자하고 값비싸고 비효율적인 도시확산 제한, 도시중심지에 저렴한 임대주택 공급, 지방정부와 지역사회에 권한 이양 등을 주장했다.
이러한 리처드 플로리다의 주장을 토대로 다음과 같은 제언을 하고자 한다.
첫째, 서울의 주택문제를 해결하기 위해서 더이상 그린벨트를 해제하거나 경기도에 신도시를 개발하지 않아야 한다. 젊은이들의 라이프 스타일을 고려할 때 신도시가 서울시민을 위한 주거정책이 될 수 없고 오히려 수도권 집중만 유발하여 지방도시는 더욱 빨리 소멸의 길로 갈 것이다.
둘째, 서울의 직장이 모여 있는 강남, 여의도, 시청주변 도심, 청량리, 마포권 등에는 직장인들이 선호하는 주택을 대거 공급해야 한다. 즉, 도심중심에 매입임대이건 건설형임대주택이건 저렴한 임대주택을 대량으로 확대 공급해야 한다.
언제부터인가 공공재인 임대주택을 원가개념으로 접근하는 이상한 논리가 특정 시민단체에서 나오면서 도심에 수요자 맞춤형 임대주택을 건설하여 매입하는 것이 마치 세금 낭비의 주범처럼 여겨지고 있다. 공공재를 원가우선으로 생각한다면 싸게 운행할 수 있는 버스가 있는데 지하철은 왜, GTX는 왜, 고속철도는 왜 비싸게 건설하는 지부터 따져야 할 것이다.
정부에서 발표하는 전혀 체감이 안되는 100%넘는 주택보급률만 믿고 주택공급이 넉넉하다고 넋놓고 있지 말고 가구수대비 세대수 대비 실제 체감 주택보급률을 고려해서 절대적으로 주택이 부족한 서울 도심에 집중해야 한다.
그나마 서울 도심에 유일한 임대주택 공급 수단인 매입임대주택 사업을 예산 낭비라고 하지 말고, 소규모택지에 청년이 필요로 하는, 신혼부부가 필요로 하는, AI전문가가 필요로 하는, 반도체 전문가가 필요로 하는 특화된 주택을 약정하는 방식으로 건설하여 매입하던, 구축을 매입하여 리모델링 하던 신속하게 공급해야 한다. 그렇지 않으면 서울이 쇠퇴도시를 넘어 소멸도시로 나아갈지 모른다. 장점이 70%인데 단점 30%때문에 정책을 바꾸거나 멈추어서는 안된다.
지금 한가하게 한강에 배를 띄우고, 3기 신도시에 반쪽아파트를 공급하고 싶다고, 지방 어느 곳에 골드시티 지어줄 돈은 있으면서 정작 서울시민을 위한 매입임대는 비싸서 지을 수 없다고 투정부릴 여유가 없다.
셋째, 유휴지나 저이용 공용시설을 콤팩트 도시 등으로 고밀복합화해 토지이용의 효율성을 높여 직장 주변에 그들이 원하는 주택을 공급해야 한다. 돈이 좀 들더라도 필요로 하는 곳에 고밀복합화해서 주택을 지어야지 덜 드는 방법으로 신도시를 남발해서는 안된다.
청년들의 사고와 생활방식은 초음속으로 변하고 있는데 10년전의 정책으로 여전히 주거정책을 실험하려 한다면 서울의 인구쇠퇴는 더욱 더 가속화될 것이다.
정부에서 발표한 서울의 주택보급률은 93.7%이지만 실제 체감 주택보급률은 가구수 대비 73.4%, 세대수 대비 70.6%임은 지난 글에서 이야기한 바 있다.
지금 서울은 주택수가 절대적으로 부족하다.
이종선, 경기주택도시공사 기회경제본부장
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