서울 고급아파트 단지 전경. 사진=수도시민경제

갈수록 비싸지는 집값, 너무 올라버린 집값에 청년세대는 내집마련을 꿈꾸는 것조차 어려워진 것이 현실이다. 이러한 청년세대들의 내집마련과 자산축적 고민을 덜어주고자 경기도와 GH는 지분적립분양주택을 도입하기로 했고, 목돈마련이 쉽지 않은 젊은이들로부터 호응을 얻고 있다.

이러다 보니 '지분'이 들어간 유사 상품이 나타나기 시작했다. 물론 금융위원회가 발표한 대출상품이긴 하지만 지분적립주택과는 확연히 다른 문제점들이 있다고 본다.

우선 '지분모기지(Shared Equity Mortgage)'는 주택매수시 매수자와 은행, 한국주택금융공사(HF)가 지분을 나눠 공동으로 집을 매입하는 대출상품이다. HF가 일종의 지분투자를 해 소액 자금으로도 내 집을 마련할 수 있게 했다는 점이 핵심이다.

예를 들어 10억원의 집을 매수자와 HF가 6:4로 매입을 한다고 하면 매수자는 모기지를 최대한 활용한다면 1.8억원으로 10억원의 집을 살 수 있다는 것이다. 즉, 매수자 6억원 지분(본인1.8억, 은행4.2억대출), HF 4억원 지분으로 10억원의 집을 산다는 것이다. 지분형 모기지는 매수자는 최대 60%의 지분을 투자하고, 정부는 돈을 빌려준다는 개념이 아니고 많게는 40%까지 지분 투자를 한다는 뜻이다.

향후 매각시 집값이 오른다면 상승한 금액만큼 6:4로 나누면 되지만, 집값이 떨어졌을 때에는 당연히 지분대로 손실을 분담하여야 할 것 같지만 손실은 모두 정부가 감당한다고 한다. 이런 수지맞는 대출 상품이라면 너도나도 '지분모기지'상품을 이용하여 내집을 마련하고자 할 것이다.

물론 취지는 청년이나 신혼부부 등 모아둔 돈이 비교적 적은 사람들의 주택을 마련하겠다는 의도와 이렇게 집을 마련해서 안정적인 주거를 확보한 다음, 여윳돈이 생기면 2년마다 HF에 돈을 내고 추가로 지분을 확보하여 궁극적으로는 내집을 만들 수 있다는 데 있다고 한다.

또한 국민의 주거안정 못지 않게 중요한 정부 목표가 '가계부채관리'인데 지분형 모기지는 '부채'를 '지분투자'로 바꿔놓을 수 있는 정책이기 때문에 지분형 모기지는 정부가 ‘대출’이 아니라 ‘지분투자’에 돈을 쓰게 된다. 결과적으로는 집을 사기 위해 은행에서 대출받는 금액이 줄어들게 됨에 따라 정부는 ‘국민 주거 안정’과 ‘가계부채 관리’라는 두 가지 목표를 동시에 노릴 수 있다고 한다.

그러나 어떤 정책이던지 그 부작용을 먼저 생각해 봐야 한다. 물론 주택가격의 상한금액이 정해져 있기는 하지만 부동산도 주식투자처럼 지분투자를 정부가 공식적으로 허용하게 됨으로써 투기가 더욱 활성화될 것이다. 과거에 삼성전자 주식 1 주가 수백만원할 때 액면분할을 통해서 개미들도 쉽게 살 수 있게 했듯이 주택을 액면분할하여 쉽게 투기장으로 유입하는 효과말고는 없어 보인다.

주식을 액면분할 하는 목적을 찾아 보았다. 액면분할 전에는 주가가 너무 높아 일반투자자들이 매수하기 어렵지만 분할후 주가가 낮아지므로 더 많은 투자자들이 쉽게 접근할 수 있고, 거래량이 증가하게 되고 투자자 관심과 시장반응을 유도할 수 있고, 이는 수요증가로 이어져 주가상승을 유도하기도 한다고 한다. 즉, 투자하기 좋은 주식이 된다는 뜻이다.

이에 비해 지분적립주택(Incremental or Fractional Equity Housing)은 무주택 서민들의 소득수준으로는 자가 매입이 어려운 현실과 최상위 소득계층과의 격차, 부동산 소유 여부에 따른 자산 격차로 인한 노후생활 빈곤 문제 등을 해소할 수 있는 맞춤형 주택유형이다.

지분적립분양주택은 이러한 저소득계층이 분양가의 10%~25%만 최초 부담하여 선 입주하고 20년동안 살면서 나머지 지분을 취득하여 온전한 내집을 마련하도록 되어있다.

5년간 의무거주하고 10년후에는 시세대로 전매가 가능하다. 물론 전매한 경우에는 지분비율에 맞게 시세차익을 나누어 갖게 되고 양수인은 온전한 주택을 취득하게 되며 이때 지분적립 관계는 소멸하게 된다.

요즘 일주일에 한번씩 우리은행과 함께 지분적립주택의 대출상품 개발을 위한 회의에 골몰하고 있다. 금융위원회는 주택을 투기장화하는 데 골몰하지 말고 주택금융공사(HF)로 하여금 현행법에 법제화되어 있는 지분적립주택에 적용될 수 있는 금융기관의 대출보증상품 개발에 나설수 있도록 고민을 해주길 바란다.

주택의 액면분할이 주식의 액면분할과 다른 것이 뭐가 있을까 생각해 본다.

이종선, 경기주택도시공사 사장 대행